关于规范全市房地产和建筑市场秩序防范行业信访稳定风险的意见
发布时间:2018-05-09
DZCR-2018-0020002
各县（市、区）人民政府（管委会），市政府各部门、各单位：
为有效防范全市房地产和建筑领域信访稳定问题，维护人民群众合法权益，保障房地产和建筑市场平稳健康发展，促进经济社会和谐发展，经市政府同意，现提出如下意见：
一、工作目标
认真总结长期以来我市房地产和建筑领域信访稳定工作的经验教训，重点针对因征收补偿不到位、小产权房、违法建设、违规预售、项目烂尾、配套不全、劳务纠纷、无法办理产权登记等情况而引发的信访突出问题，分析原因，提出对策，建立有效防范房地产和建筑领域信访问题的长效机制，维护全市房地产和建筑市场秩序，切实保障人民群众合法权益。
二、主要措施
房地产和建筑领域信访问题成因复杂、涉及面广，一旦形成，解决难度大。各级各有关部门要立足自身职责，坚持从源头抓起，加强监督管理，加强协作联动，严把重点环节，综合施策，超前防范。
（一）严把土地出让关口。未经招拍挂出让的国有土地一律不得作为房地产开发用地。要改变土地出让现有的单纯竞价模式，在土地拍卖文件中限定出让面积下限，明确竞拍人的房地产开发资质等级、近3年开发业绩要求，明确土地开发周期，以及对分期开发项目闲置土地的要求。国土管理部门要在这一环节加强审查，有效杜绝不具备开发能力、没有从业资格的竞拍人取得土地进入我市房地产开发市场，从源头把关，切实提高房地产建设项目开发质量。
（二）加强行业监督管理。
1．加强建设项目的程序监管。规划、住建部门要严把开发项目报建手续关口，对在建项目加大过程监管，采取定期、不定期检查与随机抽查相结合的管理机制，对建设项目实行全过程闭合式动态监管。严格落实工程质量、安全责任制，强化建设单位的首要责任，以及勘察、设计、施工、监理单位的主体责任。持续开展住宅工程质量常见问题和深基坑、高支模、起重机械等“危大”工程专项整治活动，确保工程质量安全管理水平得到较大提升。未办理规划许可手续和工程质量、安全监督手续的建设项目，不得办理施工许可手续；未办理施工许可手续的建设项目，建设单位不得开工建设，施工、监理单位不得参与工程建设，执法部门要及时跟进查处。
2．加强责任主体资格管理。住建部门要对房地产开发企业，以及勘察、设计、施工、监理企业加强资质管理，加大对企业技术力量、开发能力的审查，杜绝超资质开发行为。房管部门要加强物业服务企业和房地产中介机构的备案管理，规范房地产开发企业的市场经营行为。对参与违法违规建设的企业和个人，取消资质升级资格，取消评先树优资格。
3．有效防范农民工工资拖欠。住建部门要建立健全建设工程预付款、进度款、竣工结算和工资支付的制度和管理规定。督促建设单位按合同约定的计量周期和工程进度足额向承包单位支付工程款，不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。对拖欠工程款1年以上的建设单位不予批准新项目开工，对拖欠农民工工资的施工企业限制承接新项目。
（三）保障项目建设品质。
1．加强源头管控防范。在项目落地前，有关部门要对建设项目的可行性研究、规划方案、设计方案进行充分论证，避免规划变更影响周边居民日照等不利影响。在建设项目规划阶段，规划部门要对新建住宅小区的社区服务用房、物业服务用房、配套设施建设等提出明确要求。要对分期开发的房地产项目进行重点监管，因开发商违法违规行为造成的突出信访问题尚未解决的，有关部门不得为其后续项目办理报建手续。
2．加强预售资金监管。房管部门要加强房地产开发项目预售资金监管，确保与小区建设配套的供配电工程同步建设、同步验收交付使用，防止销售资金抽逃造成项目烂尾。供电公司负责新建住宅小区供配电设施的设计、建设、维护和管理。
3．严格落实交房条件。全面实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，未办理竣工综合验收备案手续的房地产开发项目，不得交付使用。公用事业、消防、供电、质监等部门（单位）要对房地产开发项目相关配套工程加强监管，确保实施到位，保证小区基本生活需要。城管执法部门要对新建小区的绿化、垃圾处理、内部排水专用检测井的设置、污水排放口的位置和口径、污水预处理设施的建设、市政管网接入情况进行验收，确保小区建设品质。规划部门要将小区配建社区服务用房纳入规划验收内容，街道办事处等基层组织要出具接收证明，确保社区服务用房顺利移交并发挥相应作用。房管部门要出具房屋面积管理审核意见，并对住宅小区物业服务用房的建设情况进行验收。
4．规范交易和产权管理。房管部门要加强商品房交易管理，强化商品房现售管理，鼓励开发企业现房销售。对于通过竣工验收备案的商品房项目，未按照规定办理现售备案的，暂停网签权限。实行新的商品房买卖合同示范文本，将竣工综合验收备案作为交房必备条件，规范交易行为。在商品房买卖合同示范文本的基础上，开发商不得增加侵害购房者合法权益的附加条款。国土管理部门要在不动产权登记环节加强房屋已竣工材料的审查。
（四）加强项目后续服务。
1．建立开发项目售后服务机制。住建部门要加强房地产开发企业售后服务机构建设管理工作，将企业售后服务与服务热线有机联动，完善房地产信访投诉处理机制，建立房地产开发项目信访投诉市、县（市、区）和企业三级快速处置机制，确保投诉及时解决。房地产开发企业要设置独立的售后服务机构，明确责任人，配备专职工作人员，有完善的规章制度和工作机制，有行之有效的工作流程和明确的办理时限，有独立的办公场所和24小时服务电话，并在销售场所和项目现场显著位置对售后服务信息进行公示。房管部门要做好物业质量保修金的管理工作，按照《物业质量保修金管理办法》的有关规定，充分发挥物业质量保修金的重要作用。
2．建立住宅小区物业纠纷调处机制。县（市、区）政府（管委会）要建立社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业交叉任职、共商事务的“四位一体”社区管理和服务机制。各街道办事处要成立物业管理专门机构，明确职责，落实人员，定期召开物业管理联席会议，有效化解物业管理矛盾和纠纷。房管部门要加强住宅专项维修资金管理，依法依规规范运作。
（五）坚决打击违法行为。
1．打击违法违规建设行为。严禁非商住土地上的开发经营行为，禁止将集体土地上的建设项目销售给该集体以外单位或个人。城管执法部门、国土管理部门和规划部门要对土地性质不符、违反规划、手续不全、私搭乱建等违法违规建设行为及时制止、严肃处理。
2．打击违法违规交易行为。工商、物价、房管等部门要对房地产开发企业、房产中介的市场行为加强管理，坚决打击违法销售、违规预售、捆绑搭售、捂盘惜售、不明码标价、炒房倒号、哄抬房价、虚假宣传等破坏市场秩序的违法违规行为。
（六）加强市场信息管理。
1．及时公示开发项目信息。市住建局要建设我市房地产开发信息网站，全面公开中心城区现有房源信息、全市房地产开发企业信息和开发项目售后服务信息，及时更新预售、现售的房地产开发项目信息，方便社会查询，引导人民群众正确判断房地产市场形势。
2．加强广告宣传信息监管。文化宣传部门要对各类媒体有关建设项目的宣传广告加强监管，对项目的合法性、内容的真实性进行认真审查，避免问题项目带病入市，混淆社会认知。工商部门要及时查处虚假广告信息，避免群众盲信盲从、上当受骗。
三、工作保障
（一）建立研判化解机制。对房地产和建筑领域有关问题及时进行研判，充分利用房地产企业开发资质管理、国有土地出让、房地产开发项目预售资金监管、商品房预售许可、分期开发项目的后期施工许可、物业质量保修金退还等房地产审批手段，及时提出化解措施，有效预防房地产和建筑领域信访稳定问题的发生。
（二）建立联动处置机制。县（市、区）政府（管委会）以及乡镇政府（街道办事处）等基层组织，要切实发挥房地产和建筑市场管理的主体责任，加强辖区内房地产建设项目的日常排查，及时发现、制止违法违规建设行为，通报相关职能部门依法予以查处。有关部门单位要及时将违法违规企业和个人纳入黑名单，根据有关政策予以惩戒。
（三）建立责任追究机制。各级各有关部门要建立房地产和建筑领域信访问题台账，按照“谁造成谁负责”和属地管理原则，落实管控责任，主动做好预防，及时进行处置，有效化解问题存量，坚决遏制问题增量。对于本意见印发后因履职不到位或监管不力而造成房地产和建筑领域突出问题的，要依法依规追究相关部门（单位）及相关责任人的责任。
本意见自2018年5月10日起施行，有效期至2023年5月9日。
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院，军分区。
各民主党派市委（支部）。
德州市人民政府办公室 2018年4月10日印发
各县（市、区）人民政府（管委会），市政府各部门、各单位：
为有效防范全市房地产和建筑领域信访稳定问题，维护人民群众合法权益，保障房地产和建筑市场平稳健康发展，促进经济社会和谐发展，经市政府同意，现提出如下意见：
一、工作目标
认真总结长期以来我市房地产和建筑领域信访稳定工作的经验教训，重点针对因征收补偿不到位、小产权房、违法建设、违规预售、项目烂尾、配套不全、劳务纠纷、无法办理产权登记等情况而引发的信访突出问题，分析原因，提出对策，建立有效防范房地产和建筑领域信访问题的长效机制，维护全市房地产和建筑市场秩序，切实保障人民群众合法权益。
二、主要措施
房地产和建筑领域信访问题成因复杂、涉及面广，一旦形成，解决难度大。各级各有关部门要立足自身职责，坚持从源头抓起，加强监督管理，加强协作联动，严把重点环节，综合施策，超前防范。
（一）严把土地出让关口。未经招拍挂出让的国有土地一律不得作为房地产开发用地。要改变土地出让现有的单纯竞价模式，在土地拍卖文件中限定出让面积下限，明确竞拍人的房地产开发资质等级、近3年开发业绩要求，明确土地开发周期，以及对分期开发项目闲置土地的要求。国土管理部门要在这一环节加强审查，有效杜绝不具备开发能力、没有从业资格的竞拍人取得土地进入我市房地产开发市场，从源头把关，切实提高房地产建设项目开发质量。
（二）加强行业监督管理。
1．加强建设项目的程序监管。规划、住建部门要严把开发项目报建手续关口，对在建项目加大过程监管，采取定期、不定期检查与随机抽查相结合的管理机制，对建设项目实行全过程闭合式动态监管。严格落实工程质量、安全责任制，强化建设单位的首要责任，以及勘察、设计、施工、监理单位的主体责任。持续开展住宅工程质量常见问题和深基坑、高支模、起重机械等“危大”工程专项整治活动，确保工程质量安全管理水平得到较大提升。未办理规划许可手续和工程质量、安全监督手续的建设项目，不得办理施工许可手续；未办理施工许可手续的建设项目，建设单位不得开工建设，施工、监理单位不得参与工程建设，执法部门要及时跟进查处。
2．加强责任主体资格管理。住建部门要对房地产开发企业，以及勘察、设计、施工、监理企业加强资质管理，加大对企业技术力量、开发能力的审查，杜绝超资质开发行为。房管部门要加强物业服务企业和房地产中介机构的备案管理，规范房地产开发企业的市场经营行为。对参与违法违规建设的企业和个人，取消资质升级资格，取消评先树优资格。
3．有效防范农民工工资拖欠。住建部门要建立健全建设工程预付款、进度款、竣工结算和工资支付的制度和管理规定。督促建设单位按合同约定的计量周期和工程进度足额向承包单位支付工程款，不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。对拖欠工程款1年以上的建设单位不予批准新项目开工，对拖欠农民工工资的施工企业限制承接新项目。
（三）保障项目建设品质。
1．加强源头管控防范。在项目落地前，有关部门要对建设项目的可行性研究、规划方案、设计方案进行充分论证，避免规划变更影响周边居民日照等不利影响。在建设项目规划阶段，规划部门要对新建住宅小区的社区服务用房、物业服务用房、配套设施建设等提出明确要求。要对分期开发的房地产项目进行重点监管，因开发商违法违规行为造成的突出信访问题尚未解决的，有关部门不得为其后续项目办理报建手续。
2．加强预售资金监管。房管部门要加强房地产开发项目预售资金监管，确保与小区建设配套的供配电工程同步建设、同步验收交付使用，防止销售资金抽逃造成项目烂尾。供电公司负责新建住宅小区供配电设施的设计、建设、维护和管理。
3．严格落实交房条件。全面实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，未办理竣工综合验收备案手续的房地产开发项目，不得交付使用。公用事业、消防、供电、质监等部门（单位）要对房地产开发项目相关配套工程加强监管，确保实施到位，保证小区基本生活需要。城管执法部门要对新建小区的绿化、垃圾处理、内部排水专用检测井的设置、污水排放口的位置和口径、污水预处理设施的建设、市政管网接入情况进行验收，确保小区建设品质。规划部门要将小区配建社区服务用房纳入规划验收内容，街道办事处等基层组织要出具接收证明，确保社区服务用房顺利移交并发挥相应作用。房管部门要出具房屋面积管理审核意见，并对住宅小区物业服务用房的建设情况进行验收。
4．规范交易和产权管理。房管部门要加强商品房交易管理，强化商品房现售管理，鼓励开发企业现房销售。对于通过竣工验收备案的商品房项目，未按照规定办理现售备案的，暂停网签权限。实行新的商品房买卖合同示范文本，将竣工综合验收备案作为交房必备条件，规范交易行为。在商品房买卖合同示范文本的基础上，开发商不得增加侵害购房者合法权益的附加条款。国土管理部门要在不动产权登记环节加强房屋已竣工材料的审查。
（四）加强项目后续服务。
1．建立开发项目售后服务机制。住建部门要加强房地产开发企业售后服务机构建设管理工作，将企业售后服务与服务热线有机联动，完善房地产信访投诉处理机制，建立房地产开发项目信访投诉市、县（市、区）和企业三级快速处置机制，确保投诉及时解决。房地产开发企业要设置独立的售后服务机构，明确责任人，配备专职工作人员，有完善的规章制度和工作机制，有行之有效的工作流程和明确的办理时限，有独立的办公场所和24小时服务电话，并在销售场所和项目现场显著位置对售后服务信息进行公示。房管部门要做好物业质量保修金的管理工作，按照《物业质量保修金管理办法》的有关规定，充分发挥物业质量保修金的重要作用。
2．建立住宅小区物业纠纷调处机制。县（市、区）政府（管委会）要建立社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业交叉任职、共商事务的“四位一体”社区管理和服务机制。各街道办事处要成立物业管理专门机构，明确职责，落实人员，定期召开物业管理联席会议，有效化解物业管理矛盾和纠纷。房管部门要加强住宅专项维修资金管理，依法依规规范运作。
（五）坚决打击违法行为。
1．打击违法违规建设行为。严禁非商住土地上的开发经营行为，禁止将集体土地上的建设项目销售给该集体以外单位或个人。城管执法部门、国土管理部门和规划部门要对土地性质不符、违反规划、手续不全、私搭乱建等违法违规建设行为及时制止、严肃处理。
2．打击违法违规交易行为。工商、物价、房管等部门要对房地产开发企业、房产中介的市场行为加强管理，坚决打击违法销售、违规预售、捆绑搭售、捂盘惜售、不明码标价、炒房倒号、哄抬房价、虚假宣传等破坏市场秩序的违法违规行为。
（六）加强市场信息管理。
1．及时公示开发项目信息。市住建局要建设我市房地产开发信息网站，全面公开中心城区现有房源信息、全市房地产开发企业信息和开发项目售后服务信息，及时更新预售、现售的房地产开发项目信息，方便社会查询，引导人民群众正确判断房地产市场形势。
2．加强广告宣传信息监管。文化宣传部门要对各类媒体有关建设项目的宣传广告加强监管，对项目的合法性、内容的真实性进行认真审查，避免问题项目带病入市，混淆社会认知。工商部门要及时查处虚假广告信息，避免群众盲信盲从、上当受骗。
三、工作保障
（一）建立研判化解机制。对房地产和建筑领域有关问题及时进行研判，充分利用房地产企业开发资质管理、国有土地出让、房地产开发项目预售资金监管、商品房预售许可、分期开发项目的后期施工许可、物业质量保修金退还等房地产审批手段，及时提出化解措施，有效预防房地产和建筑领域信访稳定问题的发生。
（二）建立联动处置机制。县（市、区）政府（管委会）以及乡镇政府（街道办事处）等基层组织，要切实发挥房地产和建筑市场管理的主体责任，加强辖区内房地产建设项目的日常排查，及时发现、制止违法违规建设行为，通报相关职能部门依法予以查处。有关部门单位要及时将违法违规企业和个人纳入黑名单，根据有关政策予以惩戒。
（三）建立责任追究机制。各级各有关部门要建立房地产和建筑领域信访问题台账，按照“谁造成谁负责”和属地管理原则，落实管控责任，主动做好预防，及时进行处置，有效化解问题存量，坚决遏制问题增量。对于本意见印发后因履职不到位或监管不力而造成房地产和建筑领域突出问题的，要依法依规追究相关部门（单位）及相关责任人的责任。
本意见自2018年5月10日起施行，有效期至2023年5月9日。
德州市人民政府办公室
2018年4月10日
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院，军分区。
各民主党派市委（支部）。
德州市人民政府办公室 2018年4月10日印发